安得广厦千万间?
赵自新
衣、食、住、行乃人生4大需要，尤其是解决“住”的问题，更是目前每个马来西亚人所梦寐以求的事情。因为解决了“住”的问题，并不只是有个住宿之所那么简单，它同时也意味着拥有“家”的安乐窝和社会组织的根据地。
环顾今天的东西马各地，虽然屋业以前所未有的趋势蓬勃地成长，但是许许多多的马来西亚人，迄今仍只能望“屋”兴叹，不知何年何月才能拥有一间属于自己的合法和最简单的“住所”，不需看“包租婆”的脸色，不受政府拆屋组人员的威胁！当然，以目前以及最近的将来的趋势来看，住所的供应，的确是不能追上需求的压力。其中的因素是多方面的，兹分析如下：
住屋供不应求
(1)住所的需求量——由于人口剧增，小家庭制度的盛行，乡镇人潮的涌入城市，使住屋的需求量不断增高。许多人更认为房屋的投资，不但有利可图，而且更是一种抗拒通货膨胀的有效办法之一。这么一来，更使本来供不应求的局面，益加恶化。
(2) 地价——因土地是一种有限的物品，所以常造成“物以稀为贵”的局面，尤以城市地区内某些有商业价值的地皮为甚。在最近5年来，有的已剧增至两倍以上。再加上转换地契时，把地皮由农业用途转至屋业用途所需的庞大开销，以及银行利息等，使屋地价格日益高涨。
(3) 繁杂的发展申请程序——屋业发展申请程序是一个复杂、费时和繁冗的事，尤其是“改换地契”和“分割地契”。它必须经过49个阶段，和不少过15个政府部门的批准，才能成功。在这个过程中，还往往要面对许多过时、不规则和官僚化的“繁文缚节”。所谓羊毛出在羊身上，“在商言商”的屋业发展商，自然会把因这种繁文缚节所造成的时间和金钱上的损失，推给消费人去承担，抬高屋价。
(4) 建筑及设施成本一—目前许多建筑和设施，深受一些殖民地时代遗留下来的过时而不实际的方案所影响，因而使屋业的成本提高。而建筑材料的短缺，更是建筑和设施成本高涨的因素之一。
(5) 资金一一屋业本身是一种资金雄厚、配合时机和潮流的投资。在建屋业进展过程中的每一个阶段，都必须有足够的资金做后盾。私人发展商为了需要资金来发展屋业，往往被逼向金融界付出相当高的利息，及接受相当苛刻的贷款条件。在这情况之下，发展商由屋价中取回“代价”，而最终的受“害”者，则是那些亟需一间屋子的购屋者。除此以外，购屋者在买屋的时候，只能向金融界借到有限额的贷款，还必须付出相当高的利息。
解决办法
为了积极解决我国目前严重的屋荒情况，马来西亚建筑绘测界，提供了下列各种建议：
(1)制定发展蓝图——每个有关部门必须制定一份每个发展地区的综合性发展蓝图，以使该发展区的屋价和地价能够稳定下来，藉以减少土地投机，鼓励屋业的投资。
(2) 策划土地的固定用途——因为我国大部份的土地，都没有被划分为某种固定的用途，所以发展商向有关部门呈上图测申请批准的当儿，往往发现所绘制的图测，不符合当局的意愿或申请程序的条件，因而不受批准而前功尽废。这种“捉迷藏”方式的行政系统，真是费时耗财。所以政府当局必须在全国的各部门制定一份统一的申请批准程序和条件，并把这些有关的程序和条件，传达给各发展商所雇用的专业人士。
(3) 统一廉价屋的政策和实施——廉价屋的策划和建筑本身的标准，都必须由政府清楚和统一的制定。我国目前的情况是：许多州政府部门，都有自己一套廉价屋的策划和建筑标准，这么一来，使屋业发展商，不知何所适从，只好如盲人摸象，或从错误中吸取经验，徒费精力。
(4) 减少法令的条例一一目前我国各有关土地发展的条例，真是多如牛毛。所以政府在实行某一个新法令细则的时候，应考虑到我国目前的技术水平、人力和资源等。尤其更要注意的是：这个新条例实行的时候，是否会引起建屋成本的增加呢？
(5)简化批准的程序和条件——所有申请“转换地契”和发展的程序，必须尽量简化。而政府批准任何申请的条件，也必须是最少的条件。政府也应该赶快批准组屋发展商的“分层地契”的申请。
(6) 公布城市的蓝图和批准的特别条件——政府必须早日公布各大城市的综合性发展蓝图以及申请批准的任何特别附属条件，俾发展商有所适从及避免耽搁时日。
(7) 集中公共屋业部门一一因为目前我国有太多的政府部门从事于重复的工作，所以政府应集中各有关发展公共屋业部门，以免把我国有限的技术和人力再度分散。
(8) 制定明确的屋业政策一我国的建屋部应该制定一项明确的屋业政策，以使私人屋业发展商与公共屋业发展部门，扮演着互相配合的角色。而我国政府最近成立的“全国屋业咨询委员会”，可能已经向着这一方面迈进。
(9) 确保建筑材料的源源供应——我国工商部应制定一个策略，有效地控制所有主要建筑材料的生产，因为建筑材料的充足供应，将会自动地降低，或者有助于稳定这些材料的价格。另一方面，我国的关税保护和入口税政策也必须是实际的。
(10)公布与实行大吉隆坡蓝图一一这蓝图理应马上公布与实行。而且首都市政局更应马上豁免那些早已划为住宅区的地区，而不再需要向政府申请策划准证。
(11)供应更多州政府地一我国政府应将更多的州政府地分划为住宅区，尤以供给将来发展为廉价屋的地区为甚。
法令与计划
为了防止屋业的投机，政府实行了“防止土地投机法令”和“产业盈利税法令”，但这些法令的真正效果如何？以目前的情势来看，的确令人产生疑问。
此外，政府为了要协助降低建筑及设施成本，而实行了“1976年城市及乡村策划法令”，“1974年地方政府法令”和“1974年街道、沟渠和建筑法令”。虽然这些法令都已实行了一个阶段，但其效果还不十分明显。这些法令都是良好的法令，因为它们能够一致地规定土地的策划、发展的控制、设施的保养和建筑的素质。在长远的目标来说，建筑和设施的成本，将能间接地受到这些法令的影响而降低下来。
为了协助购屋者比较容易摊还贷款，政府在今年初宣布有意实行“第2次抵押折扣办法”，以使购屋者在不超过25年内，以最低的分期付款去购买屋子，而完成心愿。
而金融界目前也正在研究如何去实行两种新的还债办法，以协助购屋者能早日拥有自己的一间屋子。一种叫做“简易年金摊还计划”(Easy Annuity Plan);另外一种叫做"增额年金摊还计划”(Step-up Annuity Plan)。在第1个计划下，贷款者只需在最初的10年到15年间，每月以少数款项去摊还，而余下的债款则需在期限届满后一次过摊还。在第2个计划下，购屋者在最初的几年里，只以比较低的款项去摊还，而后数年里，则因购屋者的收入已增加，故每月能以较高额的款项去摊还其余的债款。
要是这些计划能早日实行，而且证明行得通的话，那么购屋者真是有“福”了！
结论
众所周知，我国目前的屋业情况是供不应求，且有每下愈况之趋势。而今又逢两伊开战，影响世界油供。许多先进工业国家，因无石油出产，更是叫苦连天。我国虽然得天独厚，能够出产和有能力输出品质优良的原油，但却靠入口的次等石油,因其价格也不菲，所以影响到本地出产的建筑材料和劳工工资。所谓羊毛出在羊身上，购屋者梦想屋价能下跌，简直是缘木求鱼！这种困境，已和政府当局的“居者有其屋”宏愿背道而驰。当今急救之道，笔者认为政府最少必须马上用尽各种办法，去减少批准发展计划的繁文缚节和官僚作风，以免发展计划因耽搁时日，使发展商负担额外的开销，而使屋价日益高涨。但是，假如政府能够真正地在最短期间内，批准各种计划，屋价将会肯定地日趋稳定。现在，我国人民只是等待着政府当局的果敢行动，所谓“快刀斩乱麻”，或者“在非常时期，当用非常办法”，只有这样，全马人民才能早日拥有一间梦寐以求的住屋，使一个“家”更加完整！
（12/1980《文道月刊》第2期）