谈华巫建筑商合资与贡献
陈韦賰
我国副首相拿督斯里安华于本月初宣布，政府将通过公积金局立即在全国各地展开大规模兴建中廉价屋的计划，以抗衡私人界近年来不断高涨的屋价。这是1996年新年伊始的大好消息，对于实现居者有其屋的目标，政府是绝对责无旁贷的。
房屋为人类生活之基本需要；人之一生，泰半消磨其间。人类由是获得之快乐，较之衣食为多。我国政府近年来关注廉价屋之发展的主要目的，在于让收入低微无力改善住宅的国民获得适当的住所，以增进中下阶层者的健康，提高其生活水准，并促进各家庭幸福，维护社会之安全。
眼下政府介入发展兴建中廉价屋的计划已是势在必行，这都是因为华巫私人发展商的高价房屋所致。为何我国的经济发展如日中天之际，许多人民的拥有住宅的理想仍然显得遥远？！是否私人房屋发展商只能在兴建中高价屋的情况下获取利润？！笔者以为，在国家发展的过程中，这些发展商应该负起照顾低收入者利益的责任。
房屋及地方政府部部长陈祖排博士曾披露，其部门曾向各地方政府建议，在第七个大马计划下，任何房屋发展计划，都必须有59%是兴建中价及廉价屋。发展商就算是箝制于上述的条规之下，也仍可发挥本身策略，赚取利润。
撇开政府介入的意义与重要性不谈，单是透过民间的经营力量，是否也能达到此基本目的，而使廉屋供应的问题获得解决？!笔者就这个角度，对合资的成功策略加以探讨并作出建言，刍莞之见尚祈方家学者赐正。
近年来我国房价的飙涨与无壳蜗牛涌现的情况日渐涌现，唯一的应对策略便是大量兴建价格合理的房屋以解决住宅问题。目前，探讨华巫建筑商合资的成功策略可谓正合时宜。
合资下的各重要范畴
自商品行销的观点看，房屋从土地的取得、开发、施工、建造完成至推广促销、交易完成，可视为一段产销历程。而站在建筑商的立场上，不难发现这段过程涵盖了住宅的投资、生产、交易的三个阶段。华巫建筑商在携手合资方面的策略，应着重于对土地的取得，经过详尽的规划设计，再投入资金及进行施工，建造完成后，通过交易过程移转予使用者提供居住使用；这一连串使住宅从无到有的生产到提供居住的使用过程，可清楚地划分为投资一一生产一一交易一一使用这4个阶段。
(1)投资阶段
房屋投资之意义可分为总体之住宅投资与个体的住宅投资。总体而言，乃指配合国家整体发展需要，从国家总体资源合理有效的分配生产资源，以便房屋建设所需的各种原料，包括：土地、劳力、资金、建材及企业能力得以不虞匮乏地投入，使房屋资源在公平与有效率的分配下，达成整体住宅建设的稳定成长。而就个体来看，则系.指房屋生产或交易前对土地或资金的取得及利润或风险的估算等一切活动。因此，华巫建筑商合资除了允许个人或企业投资者在建筑业上扮演投资的角色并追求投资利润外，更期待在以国家整体发展需要的前提下，合理并有效地配置住宅资源。
(2)生产阶段
房屋生产是指兴建房屋由开工到完工过程中的一切活动而言。它接续投资阶段所取得的生产资源，在合法的建筑许可下，来进行住宅的建筑施工。基本上，房屋生产、其规划大多遵循投资决策者的指示，以确保该住宅在市场上的稳定销售率。就国家总体住宅的投资发展而言，华巫建筑商除了不断投入资金、土地、劳力进行新屋的营建外，对于住宅市场上的现有住宅存量亦应切实掌握，并充分利用，以利于合资的成功，减轻整体住宅营建成本的沉重负担与行政压力，确定市场对房屋种类的需求。
(3)房屋市场与制度问题
房屋市场原本就是一个不完全竞争市场，市场资讯往往关系到建筑商一方。因此，购屋者在进行交易时，总是缺乏主动、判断的能力。所以，华巫建筑商应尽量避免市场机能的不健全，意即房屋价格应不受建筑商或仲介业者所操纵，那么房屋市场才不致衍生问题。
同样的，华巫建筑商应注目於有关房屋法令制度的更动，因这对於整个房屋的投资、生产、交易、使用都会有所影响。例如建筑法令的修正，将影响房屋投资生产户数、房屋造型的规划，甚至是成本与利润的估算。华巫建筑商的合资策略，不再限於其质与量的探讨，而应将其考虑的层面扩及其与人的居住意识、环境设施、经济能力之间的关系以及整体房屋立场、住宅组织及法令等相关制度的配合关系，如此才迈向合资的成功道路。
华巫建商合资的可能贡献
华巫建筑商倘合资，在房屋建设方面可作出的贡献有下列几方面；
1、新建住宅数量：住宅在量方面的问题和低收入者住宅问题，应采取计划性的直接参与与通力合作。
2、住宅品质：住宅品质的改善或控制胥视建筑法令的规定与执行。华巫建筑商在合资从事住宅生产时的规划设计应遵循法规的条件，以兴建更多具有好品质的房屋。
3、住宅兴建成本：政府应致力控制、监督建材的价格，因为成本偏高常导致中、低收入者买不起房子。
4、房屋密度：房屋密度是土地利用与居住品质的衡量指标。建商对密度的控制将能促进住宅资源的有利效用，并控制都市地区的住宅发展与居住水准。
5、住宅类型与大小：华巫建商当依据郊区、市区、乡村等人口密度不同的区域策定其住宅或房屋类型及各类型之面积。
6、生产者的责任：强调生产者的责任，是政府强化民间企业经营体制的有效方法。建商的合资也应兼顾本身的责任，以提升我国住宅内部、外观之营建品质，达到保障住宅安全的目标。为满足大众居住的需求，改善居住环境、解决房屋问题，并配合国家整体建设，建筑商可在这方面扮演举足轻重的角色。
7、从经济面建立合理的房屋市场运作体系；首先应健全整体投资环境，有效配置住宅资源，透过华巫建商的合资，确保合宜的房屋生产的质与量，继而针对当前的房屋市场运作的缺失，着手建立完整交易制度，使房屋交易达到安全、公平与有效率。
8、从实质面保住房屋的环境品质：建筑在发展房屋计划的当儿，应考虑落实都市土地分区使用管制计划以维护房屋环境品质。
此外，政府的介入是有其必要的。站在私人企业的立场上，进入房屋市场，进行投资，而後透过生产、交易，获得利润，可见私人投资房屋建设较偏向於追求利润，其所负社会责任亦较为淡薄。况且我国目前房屋市场为“不完全竞争市场”供给量与需求量皆不易掌握，是以，纯借房屋市场机能的运作使房屋投入产出达到最适量的配置，恐不容易。因此，政府可在促进华巫建筑商合资方面扮演导向的角色：
a、房屋投资之目标：政府介入房屋投资，可健全整体房屋投资环境，使投资者得在正常的风险承担下，获取合理的利润，这项期望是达到总体房屋投资的有效配置。
b、房屋生产之目标：总体而言，房屋生产的目标在确保合宜住宅与房屋的质与量；换言，政府部门要确实掌握现有之房屋存量，并了解全民对房屋需求的形态，及民间部门生产供给的状况，以计划或辅导民间业者生产合宜的房屋，透过建筑商之间的合作，建立高品质的房屋。
合资扮演相辅相成的角色
另一方面，华巫建筑商的合资具有相辅相成的功效，笔者的建议如下：
1、设立有实际权威的都市设计机构，聘请都市规划、建筑、景观、交通、历史文化等方面的学者专家，负责指导有关都市设计之各项工作。
2、共同开发大规模的新社区或新市镇开发计划及都市更新计划，共同研拟详细的建筑计划。
3、携手合作於容积管制计划，并引进新建筑技术，共同分享建筑业的心得与技术使用，进而提高施工安全，缩短工期，节省不合理的工程浪费。
4、合力建立专技师制度，促进建筑设计之专业分工，并提高其责任。另可重订合理的建筑设计费标准，提高建筑设计水准及重视新的建筑设计与施工过程。
5、华巫建商应致力于房屋建设的工业化发展。他们可与政府成立永久性之“房屋研究中心”，研究发展我国房屋工业化之正确途径，及推广房屋工业化之基本概念，以期早日促成住宅与房屋之大量合理生产化，解决日益严重的房荒问题。
6、致力於研究与开发，寻觅节省材料、工期、造价的途径。此外，亦可研究有关建筑之预铸工法技术，在建商之中设立规范，以供其他伙伴或同业参考。
7、华巫建商可合资成立房屋建设公司，采取企业经营方式、现代管理原则、工业化生产程序，期将建筑推向另一个发展的高峰，即：
1、配合社区开发计划：兴建之房屋以合理价格或长期低利贷款方式配售中低收入者。华巫建商合资可结合人力、财力，有效按进度执行，并可避免参次、散漫、零星、各行其是之缺点。
2、房屋建设公司可机动运用金融机构之资金，供应建筑计划之需，并可仿照各国鼓励银行办理住宅货款办法，由房屋建设公司办理房屋抵押贷款保证业务，兼可通过发行股票或公司债券，吸收民间游资。
3、成立合资的房屋建设公司，可提高进度与效率，并可适时因应措施，易於推进工作，成果可扩大。而且集资大量兴建，可改善建筑方式，降低造价成本，符合政府鼓励多建中廉价屋的目标。
4、房屋建设公司确为目前推展中廉价屋，实现居者有其屋的基本措施，允应早日规规划成立，而其业务范围应包括：
(1)房屋的兴建、租售、管理及有关事项。
(2)建屋用地的开发，投资改良等事项。
(3)投资及配合地方政府新社区开发及都市更新兴建房屋事项。
(4)各种建材的生产，供应及预铸房屋工厂的投资设立事项。
(5)受托办理国外投资兴建及经营住屋事项。
(6)提供房屋建设技术服务事项。
(7)协同金融机构办理住宅及建地贷款，以及分期付款之收付本息及债权管理。
结语
在整体建筑发展的架构上，政府、私人企业界、居民甚至学术界等各方面所须肩负的任务或义务以及个别拥有的工具或筹码，皆应有明确的定位并适时合理的运用，而华巫建商应摒除成见，走向合作的经营体制，发展最富有民生建设价值的事业，让全民得以安居乐业，共享福祉。
(31-01-1996《星洲日报》)